王晓白

秘书处原本建议我在致辞中讲一讲感谢大家支持协会工作的开场白，临场发挥几段希望大家团结拼搏度难关的鼓劲词，再说几句提前拜年的客套话。但是，我始终认为，协会是企业的娘家，只讲客套话太生疏，若是讲空话、废话，则属于浪费大家的宝贵时间。所以，我在发言前也认真做了一次“作业”，力求在会上讲实话、道真情，且尽可能说点对大家能有所启发的有用之言！

我要讲的第一句真话是——房地产业已经进入漫长的严冬，大家必须学会在冰雪中生存与发展！

“高天滚滚寒流急，大地微微暖气吹”。

这55年之前，伟大领袖毛泽东在他的《七律·冬云》一诗中的名句。若用它来形容当前的成都楼市，我认为是非常贴切的。

2017年8月12日，万达王健林公开宣布：“万达彻底告别了房地产，从此大步走上轻资产之路”。

2017年11月21日，万科郁亮也提醒大家：“高速扩张期过后，中国房地产行业已经到了紧急关头”。

2017年12月5日，中国社科院发布的《中国住房发展报告（2017-2018）》指出：“随着本轮楼市调控回升小周期接近尾声，未来一年或迎来新一轮调整期和降温期”。

2017年年末，西南财大房产专家刘璐博士也曾多次用更通俗的语言告诉大家：“就楼市来说，2018年只有冬天，没有春天，必然是个调整年”。

前些年，由于房市变化常常与专家们的分析相悖，大家往往会怀疑，这些预判是否属于“危言耸听”？所以，有必要请大家和我一起来作如下分析：

一、从中央的三次会议精神看楼市“气温”

在党代会报告中明确为房地产业作出定位，这是史无前例的，也说明中央不准它再“野蛮生长”的决心之大是空前的。十九大《报告》要求：“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。

12月8日召开的中央政治局会议，又将“住房制度的长效机制建设”列入了“着力抓好的6项重点工作”之一，并要求“力争取得明显成效”。

12月20日召开的中央经济工作会，则根据上述精神明确要求完善促进房市平稳健康发展的长效机制，保证市场调控的政策连续性和稳定性。

我个人的理解是上述三个会议的有关精神至少向我们传达了这样的三个信息：

第一，“多主体”、“多渠道”这6个字，说明了商品住宅将由解决“住有所居”的主体位置上退下来。

第二，由“购租并举”变为“租购并举”（“租购同权”），意味着住房制度将迎来根本性转变，多种渠道的大批租赁房的逐步上市，必然会对商品房销售产生巨大的冲击。

第三，调控“政策连续性”与“取得明显成效”这两句告诉我们，房产调控的力度在相当长的一段时期内，只能加强，不会放松。

二、从“三大压力”看房产企业面临的寒流

1、政策压力——严

从2017年10月至12月，住建部部长王蒙徽多次强调“坚持调控目标不动摇、力度不放松”、“大力整顿和规范房地产市场秩序，始终保持高压严查的态势”、“加大对违法违规企业的查处曝光力度”。

据统计，2017年全国已有110个城市累计发布了250多次调控政策，平均每个城市2.27次。其中，成都6次（包括：3.23限购，4.12限售、限贷，4.21限商改住，7.20限商改住，10.17要求转成品房，11.17摇号买房）

2、资金压力——紧

2017年11月21日，央行和住建部、国土部联合在武汉召开房地产工作会，会议的主题是从房地产业的角度严控金融风险。会议指出：M2的增速已出现断崖式下跌（增幅2017年初为11.3%，10月份创最低记录8.8%，11月回升为9.1%，而“两会”政府工作目标是12%左右）。支撑楼市上行的货币基础，已实质性地由“松”转“收”，除非经济出现严重恶化，货币回归大幅宽松的空间几乎不复存在，这也是全球主要央行未来几年的一致方向。（但是，“经济严重恶化”的可能性极小，因为2017年12月13日中国经济年会发布的报告已明确指出：“2017年，世界经济企稳向好，众多方面和不同地区的经济，都已是六年来显著向好的一年”）。

这就告诉我们：对房地产而言，资金只能是一个“紧”字，而2017年12月20日结束的中央经济工作会又把“防控金融风险”列入了“今后3年的三大攻坚战”的第一战的“重点”，并明确指出要形成“金融和房地产的良性循环”。即要求平衡好房地产业与其他行业（尤其是实体经济）的资金配置，通俗地讲，就是：防止资金违规流入房地产。

这也就是说，资金趋紧并非只是2018年，而很有可能一直紧到“今后3年”（这是我要向大家讲的第二句真话）。

因此，中小房企所习惯用的“以小博大”、“各自为阵”的战略将有可能走不下去，必须迅速调整思路（如抱团取暖）。

3、竞争压力——烈

成都房市早已进入大鳄时代，2017年更为明显。中国流量金额突破千亿的17个房企到2016年止进入成都的有14个，2017年四季度又进入3个（金地、旭辉、泰禾）。也就是说，已全部进入成都来参与竞争。其中，2017年在成都拿地投入资金过60亿元的2个（中南、龙湖），50亿元的1个（保利）。这就使土拍市场上的竞争显得更加惨烈。2016年，商住用地楼面地价过万的仅4宗（保利12140元/㎡居第一位，金房12000元/㎡居第二位），但是2017年，在熔断另加配建租赁住房，且无偿移交等条件的情况下，楼面地价过万的仍达33宗（据有关机构测算，加上要无偿上交的租赁住房的成本，有些地块的实际楼面地价已经超过27000元/m²）。因此，“面粉”比面包贵，已成为了“新常态”，中小房企在土拍市场上的“边缘化”已成为难以逆转的现实（这也算是我要讲的第三句真话）。

三、从三个特点看本土中小房企的危与机

从1984年进入旧城改造至今，本人奔波于成都房市已进入35个年头。根据自己的经历，我认为能够在成都生存多年的中小房企，至少都有以下三个特点：一是人脉地脉，根基较深；二是实力较弱，船小灵活；三是不识时务，固步自封。第一点是咱们的优势所在，第二点是优劣并存，第三点是咱们面临的最大危险。

上面谈到了党和政府坚持“政策、资金双收紧”、“调控力度不放松”的一系列要求，咱们理所当然地要对股股“寒流”抱有清醒的认识。但是，在困难之中，咱们更应当看到党和政府一系列会议文件中透露出来的阵阵“暖气”，以便增强信心、危中寻机、谋求发展。

例如，十九大《报告》确定的“在中高端消费、创新引领、绿色低碳等领域培育和增长点”的方向，也就是咱们走差异化之路，搞智能住宅、生态高端住宅的指针；十九大《报告》关于“医养结合，加快老龄事业和产业发展”、“加快建立租售并举的住房制度”和中央经济工作会关于“支持专业化、机构化住房租赁企业发展”的要求，都给咱们的“转型”，提供了复合型开发的新路；而十九大《报告》关于“实施乡村振兴战略，生态宜居……第二轮土地承包到期后再延长三十年”、“加快农业转移人口市民化”的指示及成都被列入首批可以利用集体建设用地来建租赁住房试点城市等等，则恰恰是给咱们本土企业提供了一个充分利用人脉地脉优势向新领域进军的新天地。

此外，我们还应当看到，在“转型”方面，我们中小房企不仅有着比其他行业企业更强的实力，还比大型房企（尤其是国企）有着更加灵活的体制与机制。

当然，这种“转型”也是一个非常痛苦的过程，因为，最大的难点绝不仅仅是财力与经验，而自身观念上存在的问题，才是我们前进的最大阻力，这也就是前面说到的“不识时务”和“固步自封”。

所谓“不识时务”，指不注意审时度势、不关注事态发展、不能顺应时代潮流。应当承认，到现在仍还在持续开发的企业，多为历史悠久的老企业，常言道“剩者为王”，这种老企业都有许多值得大家肯定和学习的成功之处。但是，也应看到，这类企业的老总，也常常会以“老资格”自居，往往是凭“老经验”办事，甚至总是跟着自己的“感觉”走。

不可否认，与全国同类城市相比，成都房产确实存在着房价与城市价值和经济发展水平不相匹配的特殊情况。就拿2016年来说，在全国重点城市中，GDP的排名，成都是第8位；常住人口，成都是第4位；人口净流入量，成都居第12位；而房价，成都却是第20位。随着成都晋升为“国家中心城市”，天府新区成为国家级新区，城市价值日益提升，房价的“补涨”成为必然。所以，大家一是反复地强调成都房地产业的“特殊性”，要求政府“不能在房产调控上搞一刀切”；二是等待着调控政策的放松，甚至还存在着期待政府再次“救市”，企盼着房地产业的又一个“春天”的来临。于是也就失去了对形势巨变所应当具有的敏感性，总是坐而论道，等待“房市回暖”，从而失去了及时采取应变对策、实施转型措施之先机。

下面，仅以向“长租公寓”经营转型为例来加以说明。在占领成都长租公寓市场方面，包括金房在内的相当一部分中小房企，就明显落后于外来大型房企和公寓租赁公司。据了解，万科于数年之前就开始向长租公寓领域进军，到2017年止，已进入全国28个城市，获取房间8.4万间，计划2018年拓展到45万间；旭辉已进入13个城市，计划2017年有2万间开业，5年内达到20万间；龙湖则已进入16个城市，计划到2020年长租公寓创营业收入20亿元。而经济实力明显不如咱们开发商的长租公寓运营商“菜鸟公寓”，从2015年起步，现已在成都设门店7个，房屋900间；“优+公寓”从2011年起步，现已在全国8个城市布局，其中，在成都开门店2个，房屋579间。

而在上述公司奋力抢占先机的这些年间，我们的许多企业却还在廉价地倾销公寓和写字间，拱手将许多非常优质的资源通通让给了这些“先知先觉”。

达尔文在《物种起源》中对丛林法则有过经典论述：

“存活下来的物种，不是那些最强壮的种群，也不是那些智力最高的种群，而是那些对变化做出最积极反应的物种。”

对我们本土房企而言，也许我们还自认为比较“强壮”，也可以说“智力”也并不算低。但可惜的是，正是因为我们不能做到“对变化做出最积极的反应”，这才出现了难以“存活下来”的危险。

上面谈到的问题，对于金房和本人而言，也在一定程度上存在着。例如，2016年3月7日，当我作为全省开发商的代表在向尹力省长汇报四川房产发展状况及行业呼声之时，我发言的主调，仍然是成都房价偏低，请求政府在房产调控上对成都不搞“一刀切”。

后来，通过冷静分析与自我反思，我才逐渐意识到，成都房价基数较低是事实，但也恰恰是因为基数低、增值潜力大，才吸引了更多的房产大鳄和被高房价城市“挤”出来的购房者纷纷涌向成都，也就使成都的地价与房价在涨幅上曾一度明显大于同类城市，这就使地方政府在房地产调控上承受了更大的压力，在中央三令五申要求控房价、压涨幅的严峻形势之下，更是如此。而我们同行中的个别“不识时务”的企业，却做出了自己主动往“枪口”上撞并连累整个成都同行的蠢事。他们和个别营销策划公司一起，在宣传造势上与调控政策对着干，很快就成为了中央媒体捕捉的反面典型，也就引起了上层领导对成都房市的高度关注，迫使住建部把商品房尚处在低价位水平的成都，“破格”地列入了首批严格调控的15个“热点城市”，这就叫“一粒老鼠屎打坏一锅汤”。成都也就因此而失去了房价可以先完成合理“补涨”，在达到同类城市应有水平之后，再来进行严格调控的历史机遇（据有关专家提供的资料知，到2017年11月，中国房价过万元的51个城市之中，成都房价已降至第24位。从2016年10月被列入“重点调控”范围开始，至2017年12月，这15个月中的房价涨幅，在全国60个城市中，成都已跌落至第59位。也就是说，房价的“涨幅”，竟然接近于房价最高的深圳）。

作为土生土长的成都人和在成都房产干了34年的一位老兵，我深深地爱着这片土地，也深深地爱着这个行业。但是，我也认为，与其他多数企业相比，房地产业的发展有幸遇到了更多的好机遇，但不幸之处也在于，它养成了我们只乐于在温室中的悠闲生长和前进道路上的固步自封等毛病，并突出地表现在错把“时势造英雄”当成了“英雄造时势”等方面。只习惯于赚大钱、快钱、轻松钱，而不愿去挣小钱、慢钱、辛苦钱。在经营上大进大出、在成本上大手大脚、在管理上粗枝大叶，几乎成为咱们的行业通病，乃至于其他行业竟把我们的房地产业称之为“土豪”行业，而将我们的一些年轻经营者与员工称之为“贝勒”与“格格”，或者叫做“富二代”，甚至嘲笑我们的未来只能是“凤凰落架不如鸡”。这就使我想到了一句名言——“最大的敌人是自己”，所以，我认为，缺乏改变这种“不识时务”之弊端和“固步自封”之观念的紧迫感，才是我们实现转型和战胜寒流的最大障碍。

这，就是我对咱们行业，尤其是中小房企同仁们的最大担心。这，也正是我今天要讲的最后一句真心话！

亲爱的会员同志们！多年以来，我们经历了一次又一次的调控考验，也战胜了一个又一个的困难折磨，并勇敢地走出了2008年特大地震带来的房产低谷。因此，我们应当有信心、有能力适应这场房地产业的拐点与巨变。面前的道路，似乎已再不象过去那么平坦而宽广，甚至是狭窄与坎坷，但是，我们都应当相信“狭路相逢勇者胜”是一个真理！

本文开头所引用的毛主席诗词《七律·冬云》的最后一句是“梅花欢喜漫天雪，冻死苍蝇未足奇”。我坚信，只要咱们勇于战胜自己、调整心态、转变观念、苦练内功，真正具备“梅花”的秉性，就一定能在冰雪之中傲然怒放。这样，不仅能赢得生存，还必定能迎来新的更大的发展！

提前祝大家春节快乐！

2018年1月9日